Aspectos para un Proyecto Inmobiliario

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Aspectos financieros a tomar en cuenta en proyecto inmobiliario

Al iniciar un proyecto, los desarrolladores inmobiliarios consideran como factores claves los siguientes aspectos:
 
-Diseño
-Manejo comercial
-Ejecución efectiva
-Asesoramiento legal
-Modelos financieros y, por supuesto,
-Esquema fiscal y regulatorio.
 
               Como en todo proyecto, se necesita del apoyo de un experto en alguno de los aspectos. En el caso del esquema fiscal, en Accountax GGI Global Alliance contamos con profesionales especializados en ese tema para desarrollo inmobiliario. Por lo cual se nos facilita el identificar y compartir de manera breve y concisa algunos de los principales aspectos a considerar en materia fiscal, que tienen un impacto financiero directo en los proyectos inmobiliario por las regulaciones vigentes:
Revaluación de la tierra
Hay que considerar que para una sociedad cuya actividad económica es el desarrollo inmobiliario la tierra es parte del inventario. Sin embargo, la revaluación es un proceso que no debe realizarse dentro de la empresa desarrolladora. Hay consecuencias muy relevantes en este punto ya que se tiene definidos criterios institucionales en esta materia.
 
Presupuestos iniciales
Es importante que en estos sean considerados rubros de imprevistos que soporten errores en cálculos iniciales, fluctuación en precios y aplazamiento en la construcción del proyecto; ya que todas esas circunstancias afectan directamente la planificación fiscal, la asignación de costos en los pagos trimestrales de ISR y la liquidación fiscal del proyecto.
 
Canjes entre constructoras e inmobiliarias
En el caso que se intercambien servicios de construcción por unidades del proyecto, se deben emitir las facturas por los servicios de construcción, escrituras y facturas por los inmuebles. Hay que considerar los factores que la ley regula en cuanto a lo que se considera canje o permuta, no es lo mismo.
 
Pagos desde cuentas de socios o compañías afiliadas 
Estos son en general pagos de bienes o servicios relacionados con la obra en proceso que no cuentan con documentos legales suficientes que permitan hacer de manera individual la bancarización desde la desarrolladora. Efectuar los contratos que materialicen la realidad económica de las transacciones y así evitar interpretación equivocada de la autoridad tributaria.
 
Anticipo a Proveedores
Cuando estos no se liquidan oportunamente se pierde el derecho al crédito fiscal  y a deducibilidad de costos. Es muy importante el control interno y el momento en que se van generando las facturas de contratistas.
 
Desistimientos
Clientes que no son facturados ni reconocidos como otros ingresos. Entender el tratamiento correcto de los desistimientos según la promesa firmada y los efectos fiscales para ambas partes.
 
Venta de acciones 
¿Asociacion civil accionada? Esta entidad debe constituirse previo al inicio de la escrituración. La venta de acciones se realiza desde la desarrolladora y es muy importante el objeto y el fin para la cual fue creada, por que no es necesario según la estructura la incorporación de áreas comunes o elementos comunes del proyecto a la misma.
 
Facturación del valor de timbre y gastos legales
Esto aplica en los casos que comercialmente el precio de venta sea todo incluido. El timbre y los gastos legales se deben manejar como un cobro por cuenta ajena y ser liquidados por el área legal. 
 
Reversión de Costos y gastos
Se debe hacer cuando se realiza según el esquema de ventas, considerando el total de costos y gastos en función a los ingresos no afectos. La correcta reversión de costos es necesaria para cumplir con la normativa y que los efectos en el tiempo por temas de prescripción fiscal los siguientes años no causen ajustes y por tanto fuertes desembolsos de impuestos no planificados en un proyectos que comercialmente terminó hace mucho tiempo.
 
Cambio de régimen
Esto requiere un análisis de flujos detallado. Se realiza al momento de iniciar y finalizar la escrituración de acuerdo a la planificación fiscal. El año posterior a la finalización de la escrituración se debe considerar la incidencia en ISO. No aplica a todos los modelos de proyectos.
 
Las condiciones fiscales del país cambian con frecuencia, sobre todo en materia de construcción, terrenos e inmobiliario. Por eso es necesario que cuente con la asesoría adecuada y acompañamiento en todo el proceso, desde la planificación, ejecución y finalización del proyecto. 
 
En Accountax, podemos brindarle este y muchos otros servicios más en materia de desarrollo inmobiliario y hemos conseguido que nuestros clientes tomen las mejores decisiones para su inversión. No dude en contactarnos y nosotros con gusto le daremos soluciones prácticas al haber llevado con éxito más de 80 desarrollos a la fecha.